Czy takie żądanie jest zgodne z prawem?
Odpowiedź nie jest tak prosta, jak mogłoby się wydawać. Nie można bowiem powiedzieć ani, że właściciel nigdy nie może ograniczyć określonego sposobu korzystania z lokalu, ani że najemca ma bezwarunkowe prawo robić w mieszkaniu wszystko, o każdej porze i niezależnie od skutków dla innych osób.
Kluczowe jest ustalenie, czy mamy do czynienia ze zwykłym korzystaniem z mieszkania, czy z zachowaniem, które rzeczywiście powoduje ponadprzeciętne zakłócenia.
Najemca ma prawo normalnie korzystać z mieszkania
Punktem wyjścia powinien być art. 659 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, natomiast najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz.
To krótkie sformułowanie ma bardzo istotne znaczenie.
Wynajęcie mieszkania nie polega na tym, że właściciel pozwala komuś jedynie przechowywać rzeczy w lokalu. Istotą najmu jest możliwość korzystania z mieszkania zgodnie z jego przeznaczeniem.
Mieszkanie służy między innymi do odpoczynku, przygotowywania posiłków, korzystania z łazienki i wykonywania zwykłych czynności związanych z codziennym życiem. Korzystanie z prysznica jest więc jednym z najbardziej typowych sposobów użytkowania lokalu mieszkalnego.
Nie oznacza to oczywiście, że najemca może korzystać z mieszkania w dowolny sposób. Zgodnie z art. 666 § 1 KC powinien używać rzeczy najętej w sposób określony w umowie, a jeżeli umowa tego nie określa, w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.
W przypadku mieszkania trudno więc uznać sam fakt wzięcia prysznica za zachowanie sprzeczne z jego przeznaczeniem. Wręcz przeciwnie. Jest to właśnie czynność, do której łazienka została przeznaczona.
Czy godzina ma znaczenie?
Pojawia się jednak pytanie, czy fakt, że prysznic odbywa się o 1:00 w nocy, zmienia ocenę sytuacji.
Sam czas wykonania czynności nie powoduje automatycznie, że staje się ona niedozwolona.
W życiu mieszkańców budynków wielorodzinnych występują różne godziny pracy, różne tryby życia i różne sytuacje rodzinne. Jedna osoba rozpoczyna pracę o szóstej rano, inna kończy zmianę o północy. Student może wrócić z zajęć lub pracy późnym wieczorem. Ktoś inny może pracować w systemie zmianowym.
Prawo nie zakłada, że wszyscy mieszkańcy budynku prowadzą życie według jednego harmonogramu.
Dlatego sam argument „jest po 22:00″ nie wystarcza do uznania, że korzystanie z prysznica jest niedopuszczalne.
Istotne jest coś innego: czy sposób korzystania z prysznica rzeczywiście zakłóca spokój innych osób?
To zasadnicza różnica.
Nie istnieje generalny zakaz kąpieli po 22:00
Warto rozprawić się z popularnym przekonaniem, że od godziny 22:00 obowiązuje w Polsce ustawowa cisza nocna, która automatycznie zakazuje wykonywania określonych czynności.
Takiego prostego przepisu nie ma.
Kodeks wykroczeń w art. 51 przewiduje odpowiedzialność za zachowania polegające między innymi na krzyku, hałasie lub innym wybryku, który zakłóca spokój, porządek publiczny albo spoczynek nocny.
Nie oznacza to jednak, że każda czynność wykonana po godzinie 22:00 staje się wykroczeniem. Przeciwnie. W każdym przypadku znaczenie ma charakter zachowania i jego rzeczywisty skutek.
Czym innym jest spokojne wzięcie prysznica, a czym innym wielokrotne trzaskanie drzwiami kabiny, krzyczenie w łazience, puszczanie głośnej muzyki czy wykonywanie innych czynności powodujących rzeczywiste, istotne zakłócenia.
Nie można więc utożsamiać „pory nocnej” z zakazem normalnego życia.
A co z hałasem instalacji?
W praktyce sprawa może być bardziej skomplikowana.
W starszych budynkach korzystanie z instalacji wodnej może generować dźwięki słyszalne w sąsiednich lokalach. Przyczyną mogą być między innymi stare przewody, niewłaściwie wykonana instalacja, nieprawidłowe mocowanie rur albo zjawisko określane jako uderzenie hydrauliczne.
Wtedy sąsiad może rzeczywiście słyszeć odgłosy związane z korzystaniem z łazienki.
Nie oznacza to jednak automatycznie, że odpowiedzialność ponosi najemca.
Jeżeli źródłem problemu jest stan techniczny instalacji, właściwym kierunkiem działania powinno być ustalenie przyczyny i jej usunięcie, a nie wprowadzanie zakazu korzystania z podstawowego wyposażenia mieszkania.
Kodeks cywilny nakłada na wynajmującego obowiązek wydania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku oraz utrzymywania jej w takim stanie przez czas trwania najmu. Wynika to z art. 662 § 1 KC.
Jeżeli więc prawidłowe korzystanie z łazienki powoduje nietypowy hałas wynikający z wad instalacji, problem może wymagać interwencji technicznej.
Prysznic to nie impreza
Granica między normalnym korzystaniem z mieszkania a uciążliwością jest jednak bardzo istotna.
Wyobraźmy sobie dwie sytuacje.
- Pierwsza: najemca wraca o 00:30, bierze dziesięciominutowy prysznic, zamyka drzwi łazienki i idzie spać.
- Druga: najemca wraca o tej samej porze, włącza muzykę, bierze długi prysznic, śpiewa, głośno rozmawia przez telefon, kilkakrotnie trzaska drzwiami i wykonuje inne czynności powodujące hałas.
W obu przypadkach można powiedzieć, że „najemca bierze prysznic po północy”. Prawnie nie jest to jednak ta sama sytuacja.
W pierwszym przypadku mamy do czynienia z normalnym korzystaniem z lokalu. W drugim problemem może być nie kąpiel, lecz sposób zachowania najemcy.
To rozróżnienie jest kluczowe.
Czy wynajmujący może wpisać zakaz nocnego korzystania z łazienki do umowy?
Strony umowy najmu mają możliwość określania zasad korzystania z lokalu. Nie oznacza to jednak, że każda reguła wpisana do umowy automatycznie będzie rozsądna, proporcjonalna i możliwa do wyegzekwowania w każdych okolicznościach.
Jeżeli wynajmujący wpisze do umowy postanowienie, zgodnie z którym najemca nie może korzystać z prysznica po godzinie 22:00, należy zadać pytanie o cel i zakres takiego ograniczenia.
Jeżeli ma ono służyć ochronie innych mieszkańców przed hałasem, bardziej racjonalne będzie określenie obowiązku zachowania ciszy i korzystania z urządzeń w sposób niepowodujący nadmiernych uciążliwości.
Całkowity zakaz korzystania z łazienki przez określoną część doby jest rozwiązaniem znacznie dalej idącym.
W praktyce może prowadzić do sytuacji, w której najemca nie może korzystać z podstawowego wyposażenia mieszkania w czasie, kiedy faktycznie jest w domu. To właśnie dlatego tego rodzaju postanowienia należy oceniać ostrożnie.
Właściciel ma prawo wymagać poszanowania sąsiadów
Nie można jednak po drugiej stronie postawić znaku równości między prawem najemcy do korzystania z mieszkania a prawem do generowania dowolnego hałasu.
Najemca nie otrzymuje wraz z kluczami immunitetu od zasad współżycia społecznego.
Jeżeli jego zachowanie rzeczywiście zakłóca spokój innych mieszkańców, może pojawić się odpowiedzialność za sposób korzystania z lokalu.
Z punktu widzenia właściciela szczególnie ważne jest to, aby reagować na rzeczywistą uciążliwość, a nie na samą godzinę wykonania czynności.
Jeżeli sąsiedzi zgłaszają, że w nocy słyszą bardzo głośne odgłosy z łazienki, warto najpierw ustalić, co faktycznie je powoduje.
Być może problemem jest źle zamontowana kabina. Być może rury. Być może luźna bateria albo element instalacji. Być może rzeczywiście zachowanie najemcy.
Dopiero po ustaleniu przyczyny można sensownie mówić o odpowiedzialności.
Art. 144 KC nie daje właścicielowi prawa do zakazania prysznica
W pierwotnych, popularnych poradnikach dotyczących takich konfliktów często pojawia się art. 144 Kodeksu cywilnego.
Przepis ten rzeczywiście jest ważny w prawie sąsiedzkim. Nakazuje właścicielowi nieruchomości powstrzymywać się od działań, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Nie należy jednak traktować go jako prostego przepisu mówiącego: „po 22:00 nie wolno hałasować”.
Tym bardziej nie wynika z niego zakaz wykonywania konkretnych czynności życiowych.
W sytuacji dotyczącej najemcy i wynajmującego podstawowe znaczenie mają przepisy regulujące sam stosunek najmu. Art. 666 KC określa sposób korzystania z rzeczy najętej, natomiast art. 667 przewiduje konsekwencje używania jej w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem.
Co powinien zrobić najemca, gdy właściciel zakazuje nocnych kąpieli?
Najgorszym rozwiązaniem jest rozpoczęcie wojny o prysznic.
Najemca powinien najpierw ustalić, czy problem rzeczywiście dotyczy hałasu i czy skargi sąsiadów mają podstawy. Jeżeli właściciel twierdzi, że korzystanie z łazienki w nocy powoduje uciążliwości, warto poprosić o konkretne informacje.
Czy ktoś zgłosił hałas? Jakiego rodzaju? Czy problem występuje za każdym razem? Czy inni mieszkańcy również go słyszą?
Następnie warto sprawdzić samą umowę. Jeżeli nie zawiera ograniczenia dotyczącego korzystania z łazienki, właściciel powinien wskazać podstawę swojego żądania.
Rozmowa może też doprowadzić do rozwiązania problemu bez konfliktu. Jeżeli okaże się, że prysznic rzeczywiście powoduje nietypowy hałas, można sprawdzić stan armatury, mocowanie elementów, instalację wodną czy sposób zamykania kabiny.
Czasem niewielka naprawa rozwiązuje problem, który wcześniej wyglądał jak konflikt między sąsiadami.
Co powinien zrobić właściciel?
Również właściciel powinien unikać automatycznego wprowadzania zakazów.
Jeżeli najemca korzysta z łazienki w sposób normalny, a sąsiedzi mimo to skarżą się na hałas, warto potraktować sprawę jako potencjalny problem techniczny.
Wynajmujący ma przecież obowiązek utrzymywać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku.
Jeżeli natomiast najemca wykorzystuje nocny prysznic jako element znacznie szerszego, hałaśliwego zachowania, sytuacja wygląda inaczej.
Wtedy właściciel może zwrócić uwagę na sposób korzystania z lokalu, a w przypadku powtarzających się naruszeń powinien dokumentować problem i podejmować działania adekwatne do sytuacji.
Nie należy jednak zaczynać od zakazu korzystania z łazienki. Zakaz jest najprostszym rozwiązaniem, ale niekoniecznie właściwym.
Najważniejsza jest proporcja
W relacji najmu bardzo łatwo popaść w skrajność.
Właściciel może pomyśleć: „To moje mieszkanie, więc mogę ustalać zasady”.
Najemca może odpowiedzieć: „Płacę czynsz, więc mogę robić wszystko”.
Oba stanowiska są zbyt daleko idące.
Właściciel nadal jest właścicielem nieruchomości i ma prawo oczekiwać, że będzie ona wykorzystywana zgodnie z umową i przeznaczeniem. Najemca natomiast ma prawo korzystać z lokalu w sposób odpowiadający jego funkcji.
Pomiędzy tymi prawami istnieje przestrzeń, w której trzeba znaleźć rozsądny kompromis.
Kiedy zwykły prysznic może stać się problemem prawnym?
Nie ma jednej liczby decydującej o tym, ile minut prysznica można brać po północy ani jednego przepisu określającego, o której godzinie należy zakręcić wodę.
Liczy się konkretna sytuacja.
Jeżeli najemca korzysta z łazienki normalnie, trudno uznać sam fakt kąpieli o północy za naruszenie obowiązków wynikających z najmu.
Jeżeli jednak korzystaniu z łazienki towarzyszy uporczywy hałas, trzaskanie, krzyki, głośna muzyka lub inne zachowania zakłócające spoczynek nocny, może powstać zupełnie inny problem.
Wtedy przedmiotem oceny nie jest „kąpiel po 22:00″, lecz sposób korzystania z mieszkania.
To pozornie niewielkie rozróżnienie ma w praktyce ogromne znaczenie.
Nie każda skarga sąsiada oznacza naruszenie prawa
W zarządzaniu nieruchomościami bardzo często pojawia się jeszcze jeden problem.
Sąsiad może być rzeczywiście przekonany, że określone zachowanie jest niedopuszczalne, ale jego subiektywne odczucie nie zawsze przesądza o naruszeniu prawa.
Jednemu mieszkańcowi może przeszkadzać dźwięk wody płynącej w rurach. Inny nawet go nie zauważy.
Dlatego przed wyciągnięciem konsekwencji warto ustalić, czy mamy do czynienia z rzeczywistym i ponadprzeciętnym zakłóceniem, czy tylko z indywidualną nadwrażliwością na zwykłe odgłosy życia w budynku.
Budynki wielorodzinne nie są całkowicie bezgłośne. Ich mieszkańcy muszą liczyć się z tym, że będą słyszeć pewne dźwięki związane z normalnym użytkowaniem sąsiednich lokali.
Problem zaczyna się dopiero wtedy, gdy zwykłe odgłosy przekraczają rozsądny poziom albo są skutkiem niewłaściwego zachowania.
Wnioski dla najemcy i wynajmującego
Jeżeli wynajmujesz mieszkanie, powinieneś móc korzystać z niego zgodnie z jego przeznaczeniem. Sam fakt, że bierzesz prysznic po północy, nie oznacza jeszcze, że naruszasz obowiązki wynikające z umowy najmu.
Jeżeli jesteś właścicielem, masz prawo oczekiwać od najemcy poszanowania innych mieszkańców i zasad współżycia społecznego. Nie oznacza to jednak automatycznie prawa do zakazania mu korzystania z łazienki w określonych godzinach.
Jeżeli problemem jest hałas, trzeba zająć się hałasem.
Jeżeli problemem jest instalacja, trzeba zająć się instalacją.
Jeżeli problemem jest zachowanie najemcy, trzeba zająć się zachowaniem najemcy.
Samo wskazanie godziny 22:00 nie rozwiązuje żadnego z tych problemów.
Podsumowanie
Wynajęcie mieszkania nie oznacza, że najemca może ignorować potrzeby i prawa innych mieszkańców. Nie oznacza również, że właściciel może szczegółowo sterować codziennym życiem osoby, której oddał lokal do używania.
Normalny prysznic po północy jest co do zasady elementem zwykłego korzystania z mieszkania. Nie istnieje generalny przepis, który zakazywałby najemcy korzystania z łazienki po godzinie 22:00.
Jednocześnie najemca musi korzystać z lokalu w sposób odpowiadający jego przeznaczeniu i postanowieniom umowy, a zachowania rzeczywiście zakłócające spokój innych osób mogą rodzić konsekwencje. Kodeks cywilny nakazuje bowiem prawidłowe korzystanie z przedmiotu najmu, a przepisy dotyczące zakłócania spoczynku nocnego mogą znaleźć zastosowanie w przypadku rzeczywiście uciążliwych zachowań.
Dlatego pytanie nie powinno brzmieć: „Czy wolno brać prysznic po północy?”.
Właściwe pytanie brzmi: „Czy sposób korzystania z łazienki powoduje rzeczywistą, ponadprzeciętną uciążliwość dla innych osób?”.
Jeżeli odpowiedź brzmi „nie”, trudno uzasadnić zakaz zwykłej czynności życiowej wyłącznie godziną jej wykonania.
Jeżeli odpowiedź brzmi „tak”, należy ustalić przyczynę problemu i znaleźć rozwiązanie proporcjonalne do rzeczywistej uciążliwości.
W końcu mieszkanie jest miejscem, w którym ludzie żyją. A normalne życie nie kończy się o godzinie 22:00.
